Osvita.ua Вища освіта Реферати Бухгалтерський облік Досвід оподаткування доходів фізичних осіб. Реферат
Провідні компанії та навчальні заклади Пропозиції здобуття освіти від провідних навчальних закладів України та закордону. Тільки найкращі вищі навчальні заклади, компанії, освітні курси, школи, агенції. З питань розміщення інформації звертайтесь за телефоном (044) 200-28-38.

Досвід оподаткування доходів фізичних осіб. Реферат

У рефераті подано відомості про українські реалії та зарубіжний досвід оподаткування доходів фізичних осіб від купівлі-продажу земельних ділянок

В останні роки ринок землі в Україні зазнав бурхливого розвитку, динаміка цін на земельні ділянки продовжує зростати, наздоганяючи європейські, збільшується кількість суб’єктів, які отримують надприбутки від купівлі та подальшого перепродажу землі.

Правове регулювання оподаткування доходів від купівлі-продажу земельних ділянок передбачено статтею 11 Закону України "Про оподаткування доходів фізичних осіб" від 22 травня 2003 року, проте нечіткість цих норм і відсутність підзаконних нормативних актів викликали заперечення нотаріусів, які законом визначені податковими агентами під час продажу нерухомості, а також власників майна, в яких виникли проблеми з нарахуванням податку.

Результатом цього стало зупинення дії статті 11 вказаного закону на 2006 рік щодо оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна, у тому числі земельних ділянок. На сьогодні такі операції обкладаються державним митом у розмірі 1% вартості земельної ділянки під час оформлення в державних нотаріальних конторах та 1% відрахувань до Пенсійного фонду. У випадку звернення до приватного нотаріуса державне мито не сплачується, проте здійснюється плата за нотаріальні дії і також 1% відрахувань до Пенсійного фонду.

Разом з тим тільки протягом першого півріччя 2005 року продано 2,7 тис. земельних ділянок несільськогосподарського призначення, загальною площею 1,4 гектара на суму 224 млн. гривень, що на 100 млн. більше, ніж за відповідний період 2004 року. Слід зазначити, що під час продажу земельних ділянок вартість одного гектара в середньому по Україні становить 126 тис. гривень. При цьому по місту Києву вона дорівнює 24,6 млн. гривень, що майже в 195 разів більше аналогічного показника по Україні в цілому [1].

Зважаючи на викладене, можна зробити висновки, що в даний час питання оподаткування доходів фізичних осіб від купівлі-продажу земельних ділянок потребує доопрацювання та адекватного правового врегулювання, адже, незважаючи на надприбутковість бізнесу купівлі-продажу землі, він не є джерелом податкових надходжень до бюджетів.

Щодо наукової розробки вказаної проблеми, то в Україні не проводилися комплексні дослідження, присвячені проблемам оподаткування доходів фізичних осіб від купівлі-продажу земельних ділянок. Окремі аспекти цього питання розглядалися переважно в контексті дослідження оподаткування доходів від операцій з нерухомістю у працях вітчизняних і зарубіжних авторів, зокрема, Г.Хмельова, З.Мороз, Н.Подорванової, Ю.Артьомова, А.Ялбулганова, І.Черніка, С.Нікітіна, О.Гриценко, Л.Корнілової, О.Левицького, С.Льовочкіна, В.Павленко та ін.

Однією з проблем оподаткування доходів від купівлі-продажу земельних ділянок в Україні є грошова оцінка землі. Практика свідчить, що нормативна оцінка земельної ділянки, яка відповідно до Закону України "Про оцінку земель" проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах, відрізняється від її ринкової вартості. Так, у липні 2004 року Рада міністрів Автономної Республіки Крим уклала з товариством "Авіакомпанія "АероСвіт" угоду купівлі-продажу державного санаторію "Форос" (66 гектарів землі), які продавалися за 22 млн. гривень, або 3 тис. 300 гривень за сотку, що майже в 40 разів нижче реальної ринкової вартості [1].

Щодо визначення оціночної вартості нерухомого майна при його купівлі-продажу, то згідно з пп. 11.2. 3 Закону "Про податок з доходів фізичних осіб" дохід платника податку від продажу об’єкта нерухомості визначається, виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої державним органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства.

Проте дані нормативно-грошової оцінки земель потребують коригування, оскільки база оцінки земель є застарілою. За межами населених пунктів грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення проведена менш ніж на 1% їхньої загальної площі. А у 12,5 тис. населених пунктах грошова оцінка земель взагалі не проводилася [1].

Ще однією проблемою питання, що досліджується, є наявність "тіньового" ринку землі. Незважаючи на закріплене у Конституції право власності на землю, чинним законодавством передбачено, що земля сільськогосподарського призначення, що перестала бути державною власністю, не може бути предметом купівлі-продажу і брати участь у повноцінному фінансовому обороті до 2007 року.

Водночас в Україні фізичні та юридичні особи скуповують акти власності на землю у реальних власників наділів, яким уже виділили або ще не виділили ділянку в натурі. Інші зацікавлені особи за сприяння деяких представників влади під різними приводами просто оформлюють земельні наділи або змінюючи статус землі або використовуючи поширену форму відчуження селянських паїв через генеральні доручення. Таким чином, дія мораторію на відчуження землі, що перестала бути державною власністю, є підставою для формування "тіньового" земельного ринку і такі надприбуткові операції також не є джерелом податкових надходжень до бюджетів.

Спекулятивним операціям з землею можна запобігти використовуючи багатий зарубіжний досвід урегулювання цього питання. Досвід розвинених країн показує, що спекуляції із землею процвітають за відсутності відкритого ринку та ринкової ціни на землю. Так, у США пік спекуляцій із земельними ділянками був у період подвійного рівня цін: у 60-тих роках минулого століття, коли уряд США за символічну ціну надавав землі поселенцям, і під час проведення земельних аукціонів (для земель несільськогосподарського значення). На сьогодні спекулятивні операції на земельному ринку США не перевищують 10% від загальної кількості угод з купівлі-продажу земельних ділянок.

Крім того, у розвинених країнах застосовується принцип більш високого оподаткування на короткострокове володіння землею і, навпаки, введені низькі податки на доходи при довгостроковому володінні. У США ще в 1930 році на доходи від продажу землі, що перебували у володінні до одного року, було запроваджено ставку податку у 100%, до двох років – 80%, до п’яти років – 60%, до десяти років – 40%, понад десять років – 30% [5].

Розглянемо досвід інших зарубіжних країн щодо питання правового регулювання угод з купівлею-продажем земельних ділянок, а також їх оподаткуванням. У Швеції у сфері нерухомості діє більше десяти законів, основними з яких є: Земельний кодекс (1972 р.), закон про землеустрій (1972 р.), закон про планування і будівництво (1987 р.), закон про експропріацію (1972 р.). Як і в більшості зарубіжних країн, у Швеції нерухомим майном визнаються земля і речі, які з нею невід’ємно пов’язані і входять до її приналежності.

Нерухомість як об’єкт права може бути або окремою ділянкою землі, що має певні межі, або ділянкою з розташованими на ній житловим будинком, фермою, заводом тощо. Причому без землі ні будівля, ні будинок нерухомістю не є і вважаються особистим майном, як цінні папери або автомобілі. Відповідно і квартира, не маючи безпосереднього зв’язку із землею, нерухомістю в Швеції не вважається. У Швеції існує єдиний державний реєстр нерухомого майна і прав на нього, інформація, що міститься у ньому, є відкритою для ознайомлення. У формуванні реєстру нерухомості у Швеції беруть участь декілька державних установ, а саме:

  • комітети по землеустрою, що ідентифікують та описують нерухомість і встановлюють її межі;
  • установи по реєстрації, що діють при судах загальної юрисдикції та відповідають за формування записів власників і записів про заставу нерухомості (іпотеці);
  • комітети із оподаткування, що фіксують вартість майна для оподаткування.

Вказані органи працюють скоординовано, без втручання у повноваження один одного [3, с. 45–47].

У Латвії відповідальність за оцінку і оподаткування нерухомості несуть муніципалітети, Державна земельна служба і Служба державних доходів. Державна земельна служба регулює питання збору даних про майно, що оподатковується при купівлі-продажу нерухомості, про власників нерухомості і грошову оцінку. Оподаткування відбувається на основі кадастрових значень вартості землі. Відповідальність за розрахунок і збір податків несуть муніципалітети, контроль за розрахунком здійснює Служба державних доходів.

Основні принципи оцінки нерухомості з метою оподаткування визначені у Латвії Законом про податок на нерухомість, який був прийнятий 4 червня 1997 року. Масова (кадастрова) оцінка землі здійснюється на основі аналізу цін на ринку нерухомості. Земля і споруди, як і у Швеції, оцінюються окремо. Масова оцінка земельних ділянок у Латвії повинна здійснюватися через кожні п’ять років. Понад 70% муніципалітетів застосовують автоматизований розрахунок податків і використовують комп’ютерні програми бухгалтерської звітності.

В Іспанії система масової оцінки є частиною загальної системи кадастрової інформації, яка містить велику базу даних із текстовою і графічною інформацією щодо усієї міської та сільської власності. В Іспанії закон про фінансову діяльність на місцях від 1988 року визначає концепції оцінки і оподаткування угод із відчуженням нерухомості. Кадастрові вартісні показники визначаються за ринковою вартістю відповідно до даних, отриманих у результаті аналізу ринку. Для порівняння кадастрових вартісних значень здійснюється координація діяльності по аналізу ринків у межах усієї країни [4].

У Німеччині діє дозвільна система обороту земель сільськогосподарського призначення. ЇЇ суть полягає у тому, що на кожну угоду купівлі-продажу ділянки необхідно одержати дозвіл відповідного адміністративного органу. Договір купівлі-продажу можна підписати будь-коли, але до одержання дозволу документи вважатимуться умовно недійсними, а в разі відмови у дозволі – недійсними. Для запобігання встановлення сторонами в угоді ціни на земельну ділянку, нижчої за ринкову, з метою зменшення оподаткування в Німеччині закон надає муніципальним органам переважне право купівлі земельної ділянки. Тобто у випадку зазначення в угоді занадто низької ціни, муніципалітет має право викупити ділянку на умовах оформленого, але не зареєстрованого договору.

Також діє прогресивне оподаткування доходів, отриманих від угоди купівлі-продажу (різниця між вартістю купівлі і вартістю продажу) ділянок, відчуження яких здійснюється протягом двох років після придбання під забудову [6].

Ефективна система контролю за угодами купівлі-продажу земельних ділянок та їх оподаткуванню діє в Данії. Насамперед, кадастрове відомство привласнює кадастровий номер кожній земельній ділянці. У земельному реєстрі обліковуються власники кожної земельної ділянки та будівель, що на них розташовуються. Місцеві органи влади також здійснюють реєстрацію платників, оскільки на них покладено функцію адміністрування цих податків. Центральна податкова адміністрація здійснює оцінку земельних ділянок, оцінка проводиться на основі даних про земельні ділянки, отримані із Земельного кадастру, і даних про нерухомість, отриманих від місцевих органів влади.

Податкові органи повідомляють платників податків про результати оцінки (вартості землі і майна), і платники податків мають право оскаржувати розрахунки податкових органів. Результати оцінки потім передаються до місцевих органів влади, які здійснюють збір майнових податків. Податкові органи ведуть також реєстр цін по операціях з купівлею-продажем земельних ділянок [5].

Таким чином, можна зробити висновки, що проблема правового регулювання доходів фізичних осіб від купівлі-продажу земельних ділянок в Україні та їх оподаткування потребує подальшого вирішення з огляду на перспективи податкових надходжень від цих операцій до бюджетів, а також урегулювання спекулятивного зростання цін на землю.

Мораторій, що діє в Україні на продаж або відчуження земель сільськогосподарського призначення для ведення фермерського та іншого товарного виробництва, термін дії якого продовжено до 1 січня 2007 року, порушує конституційні права власників землі, стримує інвестиції та ринковий обіг землі. Натомість, замість заборони на відчуження земель для ведення фермерського та іншого товарного виробництва потрібно прийняти ряд нормативних актів, які унеможливили б спекуляцію землею, використовуючи досвід зарубіжних країн.

Для розв’язання проблемних питань оподаткування купівлі-продажу земельних ділянок в Україні необхідно, перш за все:

  • переглянути питання оцінки земель, враховуючи досвід зарубіжних країн;
  • переглянути дію мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення, що перестала бути у державній власності;
  • враховуючи зарубіжний досвід, переглянути функції державних органів у формуванні реєстрів на нерухомість, її оцінці та оподаткуванні.

Література

1. Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні: Парламентські слухання 13 вересня 2005 року // Офіційний веб-сайт Верховної Ради України // http://portal. rada. gov. ua.

2. Хмельов Г.В., Мороз З. Й. Оподаткування спадщини, подарунків, операцій з купівлі-продажу рухомого та нерухомого майна в 2005 році. – К., 2005. – 45с.

3. Артемов Ю.М. Налог на недвижимое имущество: зарубежный опыт / Артемов Ю.М., Беляев Ю.А. // Финансы. – 1993. – № 8. – С. 43–48.

4. OECD, Organization for Economic Cooperation and Development (2002). – Paris, France: Revenue Statistics, 1965. – 2001.

5. IMF, International Monetary Fund (2002). Government Finance. –Washington: Statistics Yearbook, D. C., USA, 2002.

6. Malme, Jane and Youngman, Joan (ed.) (2001). The Development of Property Taxation in Economies in Transition – Case Studies from Central and Eastern Europe. – World Bank Institute, 2001.


21.02.2011

Провідні компанії та навчальні заклади Пропозиції здобуття освіти від провідних навчальних закладів України та закордону. Тільки найкращі вищі навчальні заклади, компанії, освітні курси, школи, агенції.

Щоб отримувати всі публікації
від сайту «Osvita.ua»
у Facebook — натисніть «Подобається»

Osvita.ua

Дякую,
не показуйте мені це!